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DOMANDA LETTORE
In quali modi si puo' cambiare un articolo del regolamento considerato da me truffaldino, giacchè stipula che tutte le spese, all'infuori dell'ascensore, sono da ripartirsi in parti uguali. Questo regolamento è attivo in un condominio di 28 appartamenti di cui 7, fra i quali il mio, sono più piccoli e quindi più penalizzati. Grazie Stefania Bassani.[MORE]
RISPOSTA AVVOCATO
Gentile Signora,
v’è da premettere che dal quesito sollevato non sono desumibili alcune importanti indicazioni.
Ad ogni modo, stante la linea adottata dalla nostra rubrica, cui preme fornire a tutti gli utenti una panoramica informativa generale sugli argomenti via via trattati, è opportuno spendere qualche considerazione di ampio respiro, tracciando, nel contempo, alcune linee guida che potranno ritornarLe utili.
Il cd. regolamento di condominio costituisce un coacervo di regole di condotta a cui i condomini devono attenersi ai fini di una pacifica convivenza e per il godimento dei beni comuni, a loro volta funzionali al godimento dei beni in proprietà esclusiva.
Tale assunto trova conferma nel disposto di cui all’art. 1138 2° comma c.c., che impone al condominio l’obbligo di predisporre un regolamento, quando il numero dei condomini sia superiore a dieci; questo deve contenere: le norme che attendono all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, alla tutela del decoro dell’edificio ed alla sua amministrazione.
L’art. 1123 1° comma c.c. invece, occupandosi in modo specifico della ripartizione delle spese, dispone che: “le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Tra le possibili convenzioni deve includersi anche il regolamento condominiale.
Al riguardo, è opportuno precisare che l’atto in discorso, può essere sia di matrice assembleare, quando è frutto di regolare delibera, che contrattuale sic et simpliciter.
Il primo tipo disciplina, con il necessario ed inderogabile richiamo alle norme del codice, l’uso dei beni comuni ed i limiti di esso nonché la specifica ripartizione delle spese ed i poteri dell’amministratore.
Per trovare concreta applicazione deve essere approvato con apposita delibera dell’assemblea e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 2° comma c.c.). Il valore dell’edificio che qui rileva, è rappresentato dalla somma dei millesimi (riferibili a ciascun condomino in proporzione all’estensione della sua proprietà immobiliare), indicati nelle apposite tabelle approvate dal consesso assembleare ed allegate al regolamento.
Modificare tale atto è possibile (anche su iniziativa di un solo condomino), se si raggiunge la stessa maggioranza qualificata, richiesta per la sua approvazione (cfr. art. 1136 2° comma c.c.).
L’art. 1107 c.c., inoltre, sancisce espressamente il diritto di ogni condomino dissenziente, ad impugnare il regolamento dinanzi l’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
Decorso detto termine, senza previa impugnazione, il regolamento acquisisce efficacia definitiva nei confronti di ogni singolo condomino, degli eredi ed aventi causa.
E’ comunque previsto all’art. 1138 ultimo comma c.c., che per nessun motivo, le norme regolamentari, possono ledere i diritti di ciascun condomino per come risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né, per altro verso, possono derogare ad una serie di norme elencate nella stessa disposizione in commento (cfr. artt. 1118 2° comma, 1119,1120,1129,1131,1132,1136,1137).
Come sopra accennato, il regolamento condominiale può anche consistere in un accordo di natura contrattuale.
Difatti, in tal caso, i condomini possono determinare liberamente il contenuto delle clausole regolamentari anche derogando alle norme codicistiche, purchè sussista volontà unanime in tal senso.
Si tratterà di un accordo plurilaterale a cui verrà applicata la disciplina del contratto.
In particolare, dottrina e giurisprudenza più recenti, affermano che sono di natura contrattuale, i regolamenti contenenti clausole limitative dei diritti dei condomini sia sulle proprietà esclusive che comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano solo ad alcuni condomini diritti più ampi.
Tuttavia, questa libertà incontra una limitazione qualora la pattuizione sia contenuta in un regolamento, sempre contrattuale, ma predisposto unilateralmente dal costruttore, che generalmente lo allega agli atti di vendita dei singoli immobili. Sul punto, la posizione giurisprudenziale più recente, tende a considerare vessatorie, quindi sempre impugnabili dinanzi al giudice, quelle disposizioni che limitano (o escludono) le spese in capo al costruttore per le unità immobiliari rimaste di sua proprietà.
V’è da considerare, inoltre, che le clausole regolamentari di fonte contrattuale non varranno nei confronti di chi, successivamente alla formazione del regolamento-contratto, acquista un immobile da un condomino-contraente, in virtù dell’art. 1372 3° comma c.c..
La norma, chiaramente dispone che: “ il contratto non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge”. Tale disposizione non troverà applicazione qualora l’acquirente abbia, viceversa, accettato espressamente il regolamento-contratto in sede di acquisto ovvero l’accettazione sia desumibile da manifestazioni tacite (cc.dd. facta concludentia).
Come per la sua costituzione, anche per la revisione/modifica del regolamento de quo, è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini-proprietari, che dovranno concludere un contratto di contenuto difforme. Quest’ultimo avrà efficacia estintiva o anche solo modificativa del precedente.
In conclusione, tenendo conto delle coordinate normative fornite, delle azioni esperibili ed accertato il tipo di regolamento vigente nel Suo condominio, dovrebbe esserLe possibile individuare i criteri per giungere allla modifica delle clausole d’interesse.
Un cordiale saluto, avv. Giuseppe Rizzo.
N.B.
Laddove l’utente fosse interessato ad approfondire l’esame di questioni e problematiche personali o necessitasse di vera e propria assistenza legale/giudiziale, potrà inoltrare apposita richiesta alla mail di redazione: [email protected]
Si provvederà a mettere in contatto il richiedente con uno dei consulenti.
In tali casi, il servizio legale, nel rispetto del codice deontologico forense e della normativa privacy, sarà soggetto all’applicazione delle competenze ed onorari professionali di cui al D.M. 127/04 (tariffario professionale vigente).
Con questa nuova sezione, InfoOggi si propone di dar vita ad una nuova rubrica interattiva con i nostri utenti. Potrete infatti scriverci, utilizzando l’apposita mail ([email protected]), al fine di ottenere brevi pareri legali in riscontro alle vostre domande che potranno vertere su i più svariati argomenti giuridici.
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